Als mede-eigenaar in een vereniging van mede-eigenaren bent u voor een aandeel mede-eigenaar van het kapitaal van uw VME. Het spreekt voor zich dat de vereniging niet in aandelen gaat handelen, maar over welke kapitalen kan een VME dan wel beschikken?
In de eerste plaats is er het werkingskapitaal (dit geld niet voor gebouwen met kwartaalafrekeningen). Dit is het kapitaal waartoe de syndicus kan beschikken om de werking van het gebouw te garanderen. Met dit werkingskapitaal betaald de syndicus de facturen van leveranciers voor alle werkingskosten, denk o.a. aan het onderhoud van de lift, de blokpolis, dringend noodzakelijke herstellingen e.d.
Dit werkingskapitaal wordt jaarlijst vastgelegd tijdens de algemene vergadering der eigenaren. Meestal stelt de syndicus voor om 4x per jaar een voorschot op te vragen voor het werkingskapitaal. Op het einde van het boekjaar wordt voor ieder appartement uitgerekend hoeveel de kosten van het voorbije boekjaar effectief bedragen, de zogenaamde jaarafrekening. Hierna wordt aan de eigenaren gemeld of het betaalde voorschot op de werkingskosten al dan niet volstaat. De eigenaren krijgen respectievelijk een tegoed of betalingsuitnodiging.
Dit betekent dat men op het einde van het boekjaar € 0 overhoudt. De inkomsten zijn immers gelijk aan de uitgaven. Doorgaans tracht men het werkingskapitaal zo dicht mogelijk (doch met enige buffer voor onvoorziene onkosten) te laten aansluiten bij de werkelijke kosten. Mede-eigenaren vinden het meestal overzichtelijk wanneer het voorschot op het werkingskapitaal in 4 gelijke delen opgevraagd wordt, zodat ze elke 3 maanden hetzelfde bedrag dienen bij te dragen. Leverancier houden hier echter geen rekening mee. Zo gebeurt het vaak dat VME’s in januari zowel de verzekeringen, het jaarlijks onderhoud van de lift, jaarlijks onderhoud van brandblustoestellen, jaarlijks onderhoud van stookinstallatie, … dienen te betalen. Voor sommige VME’s betekent dit dat bijna de helft van de kosten op anderhalve maand tijd betaald moet worden.
Om dit op te vangen beschikken diverse VME’s over een vast werkingskapitaal. Dit is een vaste buffer op rekening van de VME. De syndicus kan dit vast werkingskapitaal gebruiken om inkomende facturen te betalen wanneer er tijdelijk onvoldoende werkingskapitaal is.
Ieder lid van de VME dient éénmaal (bij aankoop van het appartement) bij te dragen in het vast werkingskapitaal. Dit geld blijft vervolgens op de rekening van de VME staan, tot de betrokken eigenaar zijn appartement verkoopt. De nieuwe koper dient dan op zijn beurt weer bij te dragen, zodat de vereniging van mede-eigenaren over haar buffer blijft beschikken.
Ten laatste kan de VME over een reservekapitaal beschikken. Dit reservekapitaal kan men best vergelijken met een spaarpotje en dient zelfs op een afzonderlijke rekening te staan. Het is de algemene vergadering der eigenaren welke beslist welke werken via dit reservekapitaal betaald mogen worden. Zonder beslissing van de AV mag de syndicus dit geld m.a.w. niet van de rekening halen.
De algemene vergadering kan bijvoorbeeld beslissen om 10 jaar lang € 2.500 per jaar aan reservekapitaal op te bouwen, zo bekomt men € 25.000 na 10 jaar. Stel dat de stookinstallatie aan vernieuwing toe is, dan zou de algemene vergadering der eigenaren kunnen beslissen deze werken via het reservekapitaal te betalen. Zo hoeven de eigenaren geen grote bijdrage op korte termijn te leveren.
Recente reacties